澳门威尼斯人网址
·院子里铺瓷砖,竟然可以这么美
 您的位置: 澳门威尼斯人网址>相关资讯>2018最新白菜网站,为何说中国房子“不够住”?有个关乎全国的大问题  
 

2018最新白菜网站,为何说中国房子“不够住”?有个关乎全国的大问题

 
作者:匿名      时间:2020-01-08 10:11:05    阅读量:1323
 

摘要:国家统计局的数据显示,2016年底,全国居民人均住房建筑面积已达40.8平方米,其中,城市人均住宅建筑面积为36.6平方米。那么,中国的房子到底是“过剩”还是“不够用”?改革开放前的福利分房制度,虽然满足了部分城市无房市民的住房需求,但是因为住房投资严重不足,全国主要城市的住房依然十分短缺。同时发生的,是人们居住条件的迅速提升。2为什么仍然“不够住”?


2018最新白菜网站,为何说中国房子“不够住”?有个关乎全国的大问题

2018最新白菜网站,“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,风雨不动安如山”,这是唐代“诗圣”杜甫《茅屋为秋风所破歌》的名句,一直为大众所熟知。

这首诗作于唐肃宗上元二年(761年)秋八月,时处安史之乱,面对着“床头屋漏无干处”、“长夜沾湿何由彻”的苦难,杜甫没有哀叹于自己的遭遇,而是以其博大胸襟和崇高理想,推己及人,希望“天下寒士”都能免受其苦,住上“大房子”。

即便不在那样的乱世,此后一千余年岁月中,杜甫的理想一直没有实现。

不过站在今天,我们终于可以说,杜甫当年的理想,在“量”的层面第一次被基本实现了。

国家统计局的数据显示,2016年底,全国居民人均住房建筑面积已达40.8平方米,其中,城市人均住宅建筑面积为36.6平方米。相比之下,1978年我国城市人均住宅建筑面积仅6.7平方米。40年内,这个数字增长了近4.5倍。

当然,人们居住环境方面的进步固然巨大,但如果将数据细细拆解分析,又会发现我们相比欧美发达国家,还大有潜力可挖。

那么,中国的房子到底是“过剩”还是“不够用”?房地产行业未来该如何发展,进一步提高人民的居住水平?

文 | 董晴 资深房地产研究专家

1

40年,住房面积×5.46

新中国建立以来,中国房地产共经历了四个时代:福利分房时代、商品房时代,以及两者之间的过渡转轨时代,再加上最近几年热议的租购并举时代。

改革开放前的福利分房制度,虽然满足了部分城市无房市民的住房需求,但是因为住房投资严重不足,全国主要城市的住房依然十分短缺。据国家统计局数据,1978年我国城市人均住宅建筑面积仅6.7平方米。显然,如今被很多人“怀念”的福利分房时代,并不是想象中那么美好。

值得注意的是,上面这个数字,还是指建筑面积。

[注:建筑面积,包括房屋的使用面积(或称实用面积、可用面积)、墙体和柱体的占地面积、楼梯走道面积,以及其他公摊面积。]

前不久,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受记者采访时谈到:

上世纪70年代末,最大的民生问题之一就是住房问题。解放初期,有个不完全统计,人均居住面积是4.5平方米,到1978年降到3.6平方米(实用面积)。1978年,邓小平提出解决住房问题的路子能不能宽一点的想法,力争到1985年,城市人均居住面积要达到5平方米(相当于10平方米的建筑面积)。

那么,到现在,变化有多大?

以上海为例。

1980年10月3日的《解放日报》头版上,发表了一篇名为《上海的十个第一和五个倒数第一说明了什么》的文章,文中说到:

五个倒数第一就有一个上海的人均居住面积——上世纪80年代初,上海市区按人口平均计算,人均居住面积仅4.3平方米,包括了当时的棚户、简屋、阁楼在内,4平方米以下的缺房户有90多万户,占全市户数50%左右,缺房户比重之大,为全国大城市之‘最’!

而到了2017年,上海人均居住面积已经达到了36.7平方米。

改革开放以来,1998年房改影响尤为深远。

1998年中央政府提出要取消住房实物福利分配,实行货币化分配,之后经过一年多时间的转型准备,真正由个人入市买商品房、新旧公房的时候是2000年。当年上海出台了优惠政策,通过降低交易契税、给购买商品房的非沪籍居民入上海蓝印户口等方式,来鼓励大家买房。但是开始时买房的人并不多。因为长期以来,城市居民的住房都是由政府或单位分配的,大家既没有买房的想法,更没有买房的实践,理念、习惯一时扭转不过来,更加想不到房价会上涨得如此之快。

与居民扭转购房理念的漫长过程相类似,我国房地产市场化改革的道路,事实上也是经历了十几年的试验才正式推出(如下表所示)。

由此可见,1998年房改之前,住宅商品化试点已经逐步展开。事实上,党的十一届三中全会之后,住宅建设就开始发挥出国家、地方、单位和个人的积极性。

比如,上海的人均居住面积从1978年的4.3平方米,上升到90年代的12平方米。上个世纪90年代以来,上海先后开展了两轮大规模旧区改造。其中,第一轮从1992年到2000年,主要聚焦“365”危棚简屋改造,通过大动迁、大拆建的方式,共改造各类旧住房约1200万平方米,群众居住条件得到了很大改善。

但总体而言,房改之前,我国房地产发展速度总体还是较慢的:

一是住宅投资全靠政府和单位,规模十分有限;

二是分配上缺乏统一标准;

三是个人没什么积极性(要么房子的产权不属于自己,要么价格上涨幅度很低,事实上,从1997、1998年进行房改,到2003年,平均每年的房价大概增长不超过3.5%,非常低,而这几年同期的居民收入增长是9.5%)。

而经过98年房改,以上三方面的问题得到解决,我国房地产发展速度变得一日千里,一直到现在还不能轻言到顶。同时发生的,是人们居住条件的迅速提升。我国城镇人均住房面积,由1978年的6.7平方米,上升至2016年底的36.6平方米,增长了4.46倍。

2

为什么仍然“不够住”?

改革开放以来,特别是98年房改以来,我国房地产市场蓬勃发展,使得人们的居住环境得到显著改善——不仅居住面积增加了,其他方面的宜居性也大幅提升,比如以前很多住房的卫生间甚至厨房都是公用的,新建的房子几乎都有独立的卫生间和厨房;以前的房子几乎都靠爬楼梯,新建的房子多安装了电梯……

然而,居住条件改善的同时也带来了副产品——房价的快速上涨以及高房价(主要集中在一二线城市),受到大众舆论的重点关注。

最近,一张图在网上广为流传,图片显示,中国的股票市值为6万亿美元,跟日本相当;而房产市值却高达65万亿美元,超过美国、欧盟、日本的总和。股票市值一算便知,但房产市值的争议却极大。因为统计口径不同,数据相差一个太平洋。比如链家董事长左晖就在朋友圈批驳称:中国城市住宅的总市值大约为200万亿人民币(约30万亿美元);而其他有不少专家则认为,65万亿美元都少估算了,至少有100万亿美元!

类似的问题,在房地产领域还有很多。比如我国的住房拥有率。

有媒体报道称,当前中国住房拥有率已经达到90.8%左右。而仔细看的话,这个数据是将广大农民以及农村也计算在内了;关于城市的住房拥有率,《中国居住小康指数》显示的数据是,8成左右的城市人口拥有自己的住房……还有各种机构的报告,数据出入相当大。

1978年,我国城镇居民的人均住宅面积只有6.7平方米,但哪怕100%拥有,也不能说明水平高。而即便发展到今天,我国住房已经告别全面短缺的时代,依然还有很大的改善空间。

如果直接以国家统计局公布的城镇人均住宅建筑面积(2016年人均36.6平方米)乘以城镇常住人口,将得出当年中国城镇住宅建筑面积高达290.2亿平方米(这个数字到2017年底大概达到298亿平方米),粗略估计城镇住房存量套户比高达1.16。无论是住宅数量,还是人均居住面积,似乎都已经跟发达国家的水平很接近了。

[注:套户比,即成套住宅套数/常住家庭户数,是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标,均衡线为1.1,通常数字越高说明住房越充裕,政策上宜放缓房产开发速度。]

然而,这与人们的现实感受存在巨大的差距。数据有时确实具有迷惑性,因为各自的理解不同,使得统计口径不一样,最后得出的数据也就存在巨大差异。

同样是国家统计局的数据,1987年到2016年底,我国合计销售商品房建筑面积1441849.5万平方米,合计销售住宅(商品房)1277704.39万平方米。

期间,我国新增城市人口为52937.7万人(数据来自国家统计局),如果将这段时间内销售出去的商品房都平摊到新增城市人口身上,那么人均建筑面积是27.24平方米;如果缩小到住宅的范畴,则是24.14平方米。

显然,这跟前面所说的36.6平方米,有点距离。

更何况,以上只是计算了期间的新增人口(显然新增销售住宅的购买者并非全部来自新增人口)。如果计算得更为具体,那么人均商品住房面积还要减少。这种与“人均住房面积”的反差是怎么回事呢?

这是因为除了商品房,还建有大量的房改房、保障房、安居房、公房、军产房,甚至城市里面还有大量的小产权房等。

先来说说“小产权房”。数据显示,截至2017年底,我国城镇中的违法小产权房有73亿平米,占住房总量的24%。例如,北京的小产权房数量占比超过20%;情况更严峻的深圳更是多达650万套,2.6亿平方米,占深圳住房总量的50%!

如果将违建小产权房扣除,我国的实际合法住房建筑面积只有225亿平方米,人均建筑面积为27.66平方米!

这个数字,看起来似乎也还不错。可是,不要忘了,美国、英国、法国、日本……乃至中国香港的住房面积,指的是套内面积(实用面积)。

除去公摊面积之后,中国内地的住宅商品房得房率大概是70%,人均27.66平方米×70%=19.36平方米,这个水平,只有日本和法国的一半,美国的三分之一,跟香港地区类似。而在我们的印象中,香港居民多挤在很狭小的空间里。

如果再将空置率的问题考虑进去的话,人们实际居住的面积还会进一步缩小。各界普遍认同的观点是,我国的住房空置率为20%左右。而根据国家电网用电量的测算,2017年大中城市住房空置率为11.9%,小城市为13.9%。

如果我们取国家电网数据中值12.9%计算,内地的空置房也有38.44亿平方米。如此一来,内地城镇居民的人均住房面积几乎跟中国香港保持一致!

当然,任何国家的房屋都会有空置,只是空置率高低不同而已。在中小城市买房,却在大城市工作的人大有人在,那他在中小城市的住房大部分时间就是空置的。对整体分析来说这并非我们关注的重点,那是如何盘活存量的问题。

然而,通过上面的分析我们可以看到,只是刨除违建的小产权房和去掉公摊面积的水分,就会清晰地发现,内地城镇居民人均住房面积跟发达国家还有较大差距。

当然,人均居住面积小,似乎也并不等于居住条件差。香港特区的人均居住面积这么小,但其人均寿命全球第一!何况,只要不剔除违建房、公房、房改房等,我国城市人均住房面积还算可观。

那么,问题来了——大部分存量房的品质一般。

国家统计局2015年抽样调查显示,存量住房中,78%为6层及以下建筑(21%为平房),这其中绝大部分没有电梯。同时,15%的住房是建于1990年以前的“老楼”;16%的住房无厨房或卫生间,而美日等发达国家,该种情况接近于0。

此外,整体看,存量住房套型结构偏小,一居和二居室占比达62%,而四居室及以上占比仅7%。这意味着还有巨大的潜在改善型需求。

如前不久,上海市普陀区委副书记、区长周敏浩在直播中透露了这样的数据:从区现状来看,经调查排摸,普陀区约有55.5万平方米不成套房屋。

公开资料显示,上海市普陀区现存的、不成套的房屋主要有两类:新式里弄住宅、新工房。二者的共同特点:一是房屋的结构日渐老损、破旧;二是居民“如厕难、洗浴难、烧饭难”问题突显,严重影响了居民的居住生活和幸福感。

因此,以“人均居住面积”说我国的住房已经“够用”,仍然为时过早。

3

过剩?不足?

国家统计局数据显示,2017年,商品房销售面积16.9亿平方米,比上年增长7.7%;商品房销售额133701亿元,增长13.7%。

然而,这并不意味着商品房市场已经在我国占主导地位。把所有住房都算起来,商品房的占比其实还不到40%,剩下的是过去50年分配历史中提供的。这些存量房,大部分破、旧、小,跟新建的商品房没法比,亟待改造、升级。

进一步提高居民的居住条件,一方面要继续新建商品住房,另一方面要改造、升级(不能是大拆大建)存量住房。

比如可参考前文提到的上海旧区改造的做法。前不久,深圳市规划和国土资源委员会发布《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018—2025)》(以下简称《总体规划》)的征求意见稿,针对深圳市城中村居住用地划定了综合整治分区范围。

《总体规划》中明确提出,深圳全市综合整治分区划定对象总规模约为99平方公里,综合整治分区用地规模为55平方公里,在2018—2025年的7年规划期限内,该范围内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。简单地说,就是城中村不拆了,而是经过改造、升级(比如翻新、加装电梯等)后,出租。

明确我国住房量的现状,其意义不止于房地产行业本身。

往往,人们想当然地认为,中国的城镇化推进迅速,城镇化率已经达到了很高的水平。但数据表明,截至去年底,我国的城镇化率才58.52%;而最近国家发改委相关人士表示,我国户籍人口城镇化率仅约43.4%。

城镇化带来了分工和效率的提升,吸引农村人口进入城市工作,让农民成为市民,促进生产力的发展,推动社会和文明进步。在这一方面,其实中国还有很大的空间。

因此,无论从现状还是远景上来讲,我国现有的房子都仍然不能满足需求,“过剩”的问题更多体现在结构上。如简单夸大房子过剩的问题,对国家来说,不利于城镇化的推进;对个人来说也容易错过时代红利。

(本文图片均来自网络)

澳门威尼斯官网

 
 

    随机新闻
科技引领开启数字化银行新征程 科技引领开启数字化银行新征程
2020-01-09 09:28:16
美国白宫经济顾问库德洛指华府从未考虑把中资除牌 美国白宫经济顾问库德洛指华府从未考虑把中资除牌
2020-01-04 13:54:43
除了Bye bye,英文还可以怎样告别? 除了Bye bye,英文还可以怎样告别?
2020-01-03 18:43:41

    最热新闻
·当心“旅游看房”馅饼变陷阱
·广州这家“不打烊”法院一岁了!林俊杰诉胡桃里案就在这审的
·绿萝盆里放几粒“它”,黄叶很快就解决,后悔自己放晚了
·来自国外新消息,五角大楼紧急干一件事,为防在该领域被华卡脖子
·两岸快评:在海峡论坛,感受这强大而深厚的民意
    栏目热门
·英雄联盟洲际系列赛:LPL不敌LCK未能实现三连冠
·中国式家庭教育法:爸爸不出力,妈妈用蛮力
·海南板块部分上市公司估值情况
·检察机关对翟某函等十一名恶势力犯罪嫌疑人提起公诉
·梅里转山路上的“刹那天堂”,比雨崩更神秘的村庄

© Copyright 2018-2019 bunkymusic.com 澳门威尼斯人网址 Inc. All Rights Reserved.